本文系统总结了衡宇租赁条约中涉及的30个常见性问题，供各人在处理相关事务时参考。
1.衡宇租赁条约最长不得凌驾几多年?
凭据民法典第705条划定，租赁期限不得凌驾20年。凌驾20年的，凌驾部分无效。实务中，不少当事人利用空白租赁条约来规避该执法划定。但这一举措可以通过字迹鉴定来判断形成时间。
2.衡宇租赁条约一定要接纳书面形式吗？
凭据民法典第707条划定，租赁期限为六个月以上的，应当接纳书面形式。当事人未接纳书面形式，无法确定租赁期限的，视为未必期租赁。未必期租赁条约，当事人可以随时解除，但应在合理期间内通知对方。
3.承租人不凭据约定要领使用租赁衡宇的，出租人可以解约吗？
凭据民法典第711条划定，承租人未凭据约定的要领或者未凭据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除条约并请求赔偿损失。
4.因维修衡宇而影响承租人使用的，承租人可以要求出租人减少租金吗？
凭据民法典第713条划定，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
5.承租人可以擅自对出租房进行装修吗？
凭据民法典第715条划定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。不然，出租人可以要求承租人恢回复状或赔偿损失。
6.承租人可以将衡宇转租他人吗？
凭据民法典第716条的划定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁条约继续有效 ；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除条约。
7.出租人同意转租必须是明示吗?
凭据民法典第718条的划定，自出租人知道或应知道承租人转租之日起6个月内不提出异议的，视为同意转租。
8.次承租人可以代承租人向出租人支付租金吗?
可以。凭据民法典第719条的划定，代为支付的租金，可冲抵次承租人应付承租人的租金。关于多付部分，还可以向承租人追偿。
9.没有约定租金支付时间或者约定不明确的，该怎么办？
凭据民法典第721条划定，租赁期限不满一年，自租赁期届满时支付 ；租赁期限满一年的，应在每届满一年时支付 ；剩余租期不满一年的，自租赁期限届满时支付。
10.什么是“买卖不破租赁”？
凭据民法典第725条的划定，租赁物在承租人凭据租赁条约占有期限内爆发所有权变换的，不影响租赁条约的效力。除了买卖之外，因赠与、析产、继续、典质权实现等爆发衡宇权属变换的，原租赁条约继续有效。
11.承租人法定解除租赁条约的情形有哪些？
凭据民法典第724条的划定，有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除条约：
（一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押 ；
（二）租赁物权属有争议 ；
（三）租赁物具有违反执法、行政规则关于使用条件的强制性划定情形。
12.什么是承租人的“优先购置权”？
凭据民法典第726条的划定，出租人要出售衡宇的，应在合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购置的权利。承租人在收到出租人通知后的15天内未明确体现购置衡宇的，视为放弃该权利。出租人不履行通知义务，波折承租人行使该权利，可以要求出租人担负赔偿责任。衡宇按份共有人行使优先购置权或者出租人将衡宇出售给近亲属的除外。
因优先购置权不可脱离承租权单独保存，故承租人将衡宇转租的，承租人不再享有优先购置权。
13.承租人在订立条约时已经知道租赁物质量缺乏格，可以随时解除吗？
可以，但需证明租赁物危及承租人的宁静或健康。
14.承租人死亡，与其生前配合居住的人或者配合经营人可以要求继续租赁衡宇吗？
可以，其可以凭据原租赁条约继续租赁该衡宇。
15.什么是承租人的“优先承租权”？
凭据民法典第734条的划定，租赁期限届满，衡宇承租人享有以同等条件优先承租租赁物的权利。
16.哪些衡宇不得出租？
凭据《商品衡宇租赁治理步伐》第6条的划定，违法建筑，不切合宁静、防灾等工程建设强制性标准的衡宇，违反划定改变衡宇使用性质的衡宇，其他执规律则划定禁止出租的衡宇不得出租。
17.出租衡宇被拆迁的，如那边置？
衡宇租赁条约租赁期限内，租赁衡宇被拆迁的，衡宇租赁条约应当终止履行。双方在衡宇租赁条约中约定了衡宇被征收或被拆迁时的处理步伐的，凭据约定处理。没有约定的，凭据执法划定处理。
18.衡宇租赁条约无效的，还要付房租吗？
需要支付衡宇占有使用费。就未取得建设工程计划许可证或者未凭据建设工程计划许可证划定建设的衡宇，以及未经批准或者未凭据批准内容建设的临时建筑，此类衡宇租赁条约无效。衡宇租赁条约无效，承租人需要凭据条约约定的租金标准支付衡宇占有使用费。
19.一房多租的情况下，如何确定履行条约的承租人?
凭据《最高人民法院关于审理城镇衡宇租赁条约纠纷案件具体应用执法若干问题的解释》第5条划定，出租人就同一衡宇订立数份租赁条约，在条约均有效的情况下，承租人均主张履行条约的，人民法院凭据下列顺序确定履行条约的承租人:(一)已经正当占有租赁衡宇的;(二)已经治理挂号备案手续的;(三)条约建立在先的。不可取得租赁衡宇的承租人请求解除条约、赔偿损失的，依照民法典的有关划定处理。
首先，看谁先占有衡宇，谁先占谁使用;其次，若都未占有的，看谁治理了挂号备案，谁先办挂号谁使用;第三，若都未占有也未办挂号的，看哪份条约建立在先，谁先“建立”谁使用。
20.租赁条约无效时，经出租人同意情况下爆发的装修损失如何担负？
凭据《最高人民法院关于审理城镇衡宇租赁条约纠纷案件具体应用执法若干问题的解释》第7条划定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁条约无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;差别意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成衡宇毁损的，承租人应当恢回复状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;差别意利用的，由双方各自凭据导致条约无效的过错分担现值损失。
21.租赁条约期满或解除时，经出租人同意情况下爆发的装修损失如何担负？
凭据《最高人民法院关于审理城镇衡宇租赁条约纠纷案件具体应用执法若干问题的解释》第8条划定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者条约解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成衡宇毁损的，承租人应当恢回复状。
22. 租赁条约解除时，经出租人同意情况下已形成附合的装修物该如那边置？
首先应看双方就此问题有无约定，有约定的从其约定，无约定的，人民法院凭据下列情形划分处理：
(一)因出租人违约导致条约解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持;
(二)因承租人违约导致条约解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值规模内予以适当赔偿;
(三)因双方违约导致条约解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方凭据各自的过错担负相应的责任;
(四)因不可归责于双方的事由导致条约解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方凭据公正原则分担。执法另有划定的，适用其划定。
23.衡宇在出租前就已设立典质权的，现典质权人因实现典质权而导致所有权变换，承租人还能否请求衡宇受让人继续履行原租赁条约？
不可。可是凭据《最高人民法院关于审理城镇衡宇租赁条约纠纷案件具体应用执法若干问题的解释》第15条划定，出租人与典质权人协议折价、变卖租赁衡宇送还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购置衡宇的，人民法院应予支持。
24.没有取得不动产权证的情况下即出租衡宇的，衡宇租赁条约有效吗？
除非是因未取得正当建设手续导致不可获得不动产权证外，此类条约有效。
25.能否以租赁衡宇未经消防验收或经消防验收缺乏格为由，要求确认衡宇租赁条约无效？
不可，除非此类衡宇属于执法明确划定必须经过消防验收的衡宇。
26.承租人与第三人恶意勾通损害了承租人的优先购置权，可以起诉要求确认条约无效吗？
可以。
27.出租人违约，承租人可以要求出租人赔偿哪些损失？
因出租人违约导致条约解除，承租人可以要求出租人赔偿剩余租赁期限内的装饰装修残值(前提是出租人同意装修、知道或应当知道装修而不提出异议)、租金差价损失及相关用度。租赁衡宇用于商业用途的，承租人还可要求出租人赔偿其合理期间内的经营损失。
28.承租人违约导致条约解除，出租人可要求承租人赔偿租赁衡宇闲置期间的租金损失吗？
可以。
29.哪些情形下，出租人有权单方解除租赁条约？
（1）承租人未凭据约定的要领或者未凭据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除条约并请求赔偿损失。（《民法典》第711条）
（2）承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除条约。（《民法典》第716条第2款）
（3）承租人无正当理由未支付或者拖延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付 ；承租人逾期不支付的，出租人可以解除条约。（《民法典》第722条）
30.衡宇租赁条约纠纷中，如何追加第三人加入诉讼？
（1）因衡宇租赁条约爆发的纠纷，租赁衡宇被转租的，人民法院可以通知次承租人作为第三人加入诉讼。
（2）因租赁衡宇转租条约爆发的纠纷，人民法院应当通知出租人作为第三人加入诉讼。
来源：最高人民法院司法案例研究院
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